目前，旅游投资仍然是“热火朝天”“前赴后继”。很多大企业阿里、百度、腾讯无一不涉足旅游，地产公司万达、恒大、荣盛、卓尔等更是有钱玩主题乐园，没钱玩山水田园，抢山占水，从城市包围农村，倾巢出动，好不热火。地方政府的魅力乡村、特色小镇、古镇古街、农庄牧场，全线出动，八仙过海，各显神通。包装项目、拨付资金、出政策、出策划，众多投资人的乡愁被唤醒，情怀被宣泄，灵魂被激荡。旅游，舍我其谁！

旅游这么热，是好事也有隐忧。旅游投资在未来一段时间确实还有长足的增长空间。然而这么大规模的启动，就会带来资源的被高估，人才难觅，服务机构缺失，甚至还有很多江湖膏药大湿，冒充行家里手，盲目忽悠，致使很多投资人陷入行业困境！

目前在很多旅游景区后期运营方面，出现了冰火两重天的迹象，这些就是说明。这个行业，还有很多的路要走，风险和机遇并存，笔者通过近10年800多景区的调研，总结一些旅游投资需要注意的问题，请投资人参考，共勉。

 

一、要分清旅游投资的性质

 

旅游投资做为一种实体产业投资，和其他行业最大的区别在于其不确定性。既然如此，我为何还要说分清旅游投资的性质呢？作为旅游投资，单就景区类型分类就十分多。山水自然的、主题乐园的、古街古镇的、庙宇古迹的等。

分清景区投资的类型只是第一步，因为每一种景区盈利模式都不一样，是门票经济还是休闲经济、更或是餐饮度假经济。这些在投资前要找专业的机构进行详细的论证和策划。

 

并不是主题乐园的不能做度假，也不是庙宇古迹的不能做休闲，很多产业都是跨界融合，关键在于你自己的优势在哪里，如何巧妙的结合，同时避免行业禁忌。这些都需要根据不同项目量身定制，能做的做好，不能做不会做的不要勉强，术业有专攻，让好的项目落地并熠熠生辉。

袁家村郭书记说过一句话，袁家村成功了，不一定你的古镇古街就可以成功。这与团队的优势和落地能力有很大关系。很多项目自己落地困难，并不认为别人都困难，你自认为很困难的项目，别人可能以你十分之一的成本做成了，你有优势吗？

同时，选择了旅游项目，一定是你不忘初心的项目，这样你能够坚持下去，否则，到中途这样那样的专家建议，会让你忘了初心，急功近利，最后做成四不像。

 

二、分清旅游投资阶段性

 

旅游投资一定是长线投资，是慢工出细活的。如果是靠负债类投资，建议最好别做。不是说一定不能做，但是风险真的很大。因为心情急躁了，一定出不了精品。做旅游，切忌揠苗助长。

如果你见某一个景区，不惜一切倒排工期、抢工夺秒，制定必胜的目标的等等，其项目最后可能就会扭曲。请投资人真的静下心来，你这不是在做旅游，这种工程，注定后期需要返工。

旅游人不需要你所有的地方都整齐划一，但你做过的地方一定会有讲究，从一砖一瓦一树，从一草一木一石，无不显示你的与众不同。所谓细节决定成败，在旅游上尤其如此。旅游投资人通过旅游项目，充分展示自己的做事风格和人格魅力，即人性的体念，旅游者在你的旅游项目中能够领略到你的匠心，心灵被激荡，才会发自内心的感叹，才会静下心来慢慢欣赏。

 

旅游能让人们心灵相通，真心想慢下来，想在你这里住下了，你就成功了。大凡通过轰轰烈烈的活动，呈一时热闹欢愉的景区，生命力都值得商榷。不是说主题活动不好，而是你没有活动了，很快就会被遗忘，每一场活动都要与景区主题环环相扣。

当然这个事情上，除非是你已经是非常成熟的主题乐园连锁模式，你所有的供应链都十分成熟稳健，只需要等比例复制，你可以以时间节点来严格卡控，从而做到资金成本最低化。

有一首歌，“多少人爱你青春欢畅的时候，爱慕你的美丽、假意和真心，只有一个人爱你朝圣者的灵魂，爱你衰老了的脸上的哀伤”。用这首歌形容景区的一生，相信你会明白。景区如人，一样有灵魂！

 

三、认清旅游规划设计本质

 

旅游项目进行中，很多人习惯于总是找大的规划院、大的设计机构，就像感冒了就一定要到大医院一样，其实这些并不矛盾，但我想说的是，大的、高档的不一定是适合你的，旅游投资不意味着钱投的多，项目越大，越气派就一定是最好的。政府招商引资要业绩固然可取，但做为投资人，利润才是生存的王道！成本投入大，投资回收相对大。我走过很多景区，动辄投资几十亿，用汉白玉做栏杆，做天梯，住宿餐饮楼不是镶金就是镀银，金碧辉煌。因景区所在地人烟稀少，再加交通、停车瓶颈打开困难，开业后便门可罗雀，大量投资打了水漂。

其实，你想做景区，一定要因时就势、因地制宜。根据目的地的具体资源禀赋、人们消费能力、消费习惯、周边交通、人员集聚程度制定项目定位。一般情况下，农庄的投资最小，自然山水景区包装相对最容易，投资体量可大可小，古迹庙宇，古镇古街投资体量相对较大，最大的还是主题乐园了，一定要有交通和大城市游客量的配合。

这些都是一般情况，当然具体还要看当地很多实际情况。风土、人文、习俗、艺人、匠才等，这些涉及到后期运营的落地成本。袁家村以做小吃街而成功，其实与关中十三朝古都沉淀多年的吃文化有很大关系。在这些上面不要一味追求高大上、盲目跟风、盲目模仿而不计成本，最后可能都会得不偿失。

 

四、旅游投资前期工作决定了整个项目的前途和命脉，十分重要

 

找到合适的机构和策划人对项目进行充分论证，这个工作做好了，真的可以多快好省！因为首先有旅游景区运营经验，再有全国、全球旅游充足的阅历，对各种景区模式都有所了解，然后最最关键的是加上创造性的思维（做旅游策划的一般必备）。拥有这三点，首先在做景区前就能够清晰的找到景区在区域、在国内和同质性的景区中的纵横定位和排名，首先能够知道什么样的项目能最容易落地，最有生命力。这类机构接合同后首先会派驻人员到现场进行的深层次调研，而不是像部分院所拍几张照片、要个地形图然后就开始天马行空，头脑风暴。有运营经验的重要性不言而喻，落地容易，建造成本低，收益快，项目投资回报有保障！那种天马行空的项目，建好了才发现市场不那么回事，运营成本高企，运营人才难觅，其实这种死马当做活马医的事谁都不好受。

阅历和运营派的策划机构会参照同类景区和周边景区的运营的数据，倒排落地方案、投资计划、投资周期，同时根据周边景观特色和各地景观细部做法，即经济实惠，又不失大雅；即落地容易，又运营便捷，深入挖掘当地风土人文，在建设的同时为后期文化导入提供群众基础。建设的过程设计会充分考虑后期运营所面临的安全、拥挤、舒适度、维护等诸多问题。试问，有几个景区能找到这样的策划、规划人。策划规划不接地气，注定景区不接地气。光靠仙气、运气、神气那是不行的。

旅游投资人，切莫盲目清高，更不要自持钱多任性，绝不三顾茅庐，直奔高大上，看似很好，其实这种想法又落入常规项目的俗套，景区雷同已不远。

 

五、认清部分景区成功原因

 

很多旅游投资人，投资旅游前因为考察了很多成功的景区。比如考察了袁家村，认为自己景区地理环境和袁家村类似，马上就开始复制特色小镇；看了婺源就比照建设美丽乡村；看了莫干山就马上开始建民宿；这种感觉就像发现了摇钱树摇钱的秘密一样。

其实，这些景区都是一定时代背景下的产物，他们的成功有必然，也有偶然的成分。细分他们的游客市场，你会发现，很多是网红经济。因为是行业的典型，其中很大一部分游客其实是考察流、学习流。他们的游客类型并非是普通的观光、度假和休闲流。不管他们是怎么当上网红的，但当你在复制这些产品时，你可曾想过，你的游客类型和他们的区别？

所以，旅游应该“不求第一，但求唯一”，只有这样，下一个网红才可能会是你，你的投资才可能获得加倍成功！做不了全国的网红，至少要做区域的网红吧！

 

六、认清旅游投资资源整合能力

 

投资旅游和其他事情有一个共同点就是资源的整合能力，干任何事情，归根结底还是看掌门人的资源整合能力，旅游投资一开始就需要一个好的操盘手。投资人本身可能也有很多自身优势，如管理能力优势，如政策资源优势，如农林科技优势，如吃苦耐劳优势，有建造优势，甚至有客户资源优势等。但景区运营设计内容很多，甚至是大杂烩。有景观园林规划，更有建筑设计建造；有吃喝玩乐，更有住宿、购物；上要逢迎达官显贵，下要结交黎明百姓；交通涉及海陆空水，住宿涉及茅屋里弄、宾馆弄堂。这么多资源需要整合，能把整合成本降下来，也可能就比别人先行一步了。